Comment Investir dans l’immobilier sans argent

acheter immobilier

Vous n’avez pas besoin d’être riche pour investir dans l’immobilier. Voici quelques-unes des méthodes peu coûteuses pour commencer (ainsi que les erreurs importantes à éviter).

L’investissement immobilier est un excellent moyen de se constituer un patrimoine et de diversifier son portefeuille. Et il existe aujourd’hui plus de moyens que jamais d’investir dans l’immobilier, même pour ceux qui ne disposent pas des liquidités nécessaires pour acheter un bien immobilier.

Dans cet article, nous allons voir : pourquoi il est judicieux d’investir dans l’immobilier,les meilleures façons d’investir dans l’immobilier avec peu d’argent (et souvent sans s’endetter), puis certaines des erreurs courantes à éviter.

 

Pourquoi investir dans l’immobilier ?

Si vous commencez avec peu d’argent, pourquoi investir dans l’immobilier ?

Tout d’abord, l’immobilier ne doit pas être votre premier investissement. La plupart des gens obtiendront des résultats optimaux en s’assurant qu’ils atteignent la part de leur employeur dans leur plan ou en remboursant des dettes à taux d’intérêt élevé.

Mais si vous avez déjà commencé à constituer un portefeuille, l’immobilier peut constituer un bon moyen de diversifier vos actifs.

Dans le passé, cette option n’était accessible qu’aux investisseurs disposant de suffisamment de liquidités pour acheter un bien immobilier. Mais aujourd’hui, il existe plusieurs façons de commencer à investir dans l’immobilier avec seulement 10 €.

Voici quelques-uns des avantages d’investir dans l’immobilier avec peu d’argent…

 

Apprentissage à faible risque

Au fur et à mesure que votre valeur nette augmente, vous aurez plus d’opportunités d’investir dans l’immobilier. Commencer maintenant avec de petites sommes d’argent vous permet d’apprendre l’immobilier et de faire des erreurs sans risquer d’énormes sommes d’argent.

 

Des rendements solides grâce aux revenus et à l’appréciation

Le fait que vous n’ayez pas beaucoup d’argent aujourd’hui ne signifie pas que vous ne devez pas investir. En fait, c’est le contraire : plus vous commencez à investir tôt, mieux c’est. Plus vous laissez les intérêts composés jouer en votre faveur, plus votre patrimoine s’accroît.

Pour illustrer la puissance des intérêts composés, un investissement de 50 € par mois composé à un taux de 7 % sur 20 ans atteindra 26 248 €.

Ce même investissement de 50 € par mois atteindra 132 056 € sur 40 ans.

Comme Warren Buffett est célèbre pour avoir dit : « Quelqu’un est assis à l’ombre aujourd’hui parce que quelqu’un a planté un arbre il y a longtemps. »

 

Diversification

L’immobilier en tant que catégorie d’investissement a enregistré de bonnes performances au fil du temps – pas aussi bonnes que celles des actions, mais meilleures que celles des obligations dans l’histoire récente.

Pour avoir une idée de la performance globale de l’immobilier, le graphique ci-dessous montre les rendements des cinq dernières années (en octobre 2021) de l’ETF immobilier de Vanguard (VNQ), du Total Stock Market Fund (VTI) et du Total Bond Market Fund.

VNQ est une combinaison de certains des plus grands fonds de placement immobilier (FPI).

Un REIT est simplement une société qui génère des revenus à partir de biens immobiliers productifs de revenus. L’objectif du VNQ de Vanguard est de suivre l’évolution du marché immobilier global en investissant dans un portefeuille diversifié de REIT.

Bien sûr, il existe différentes niches et stratégies dans l’investissement immobilier. Ainsi, sur la base des rendements historiques, je ne m’attendrais pas à ce qu’un grand fonds immobilier généraliste comme celui de Vanguard surperforme les actions sur une longue période (ni même qu’il offre une grande diversification).

Mais il existe des dizaines de façons différentes d’investir dans l’immobilier, notamment les propriétés commerciales, l’immobilier résidentiel et l’investissement dans la dette immobilière et/ou les actions.

Si les plus grandes sociétés de placement immobilier cotées en bourse n’ont pas apporté une grande diversification par rapport au marché boursier, il ne s’agit que d’un seul type de stratégie d’investissement immobilier. Et c’est dans les différentes stratégies d’investissement immobilier (abordées ci-dessous) que vous pouvez trouver quelque chose qui permet de diversifier votre portefeuille.

 

Les meilleurs moyens d’investir dans l’immobilier avec peu d’argent

Il existe de nombreuses façons de se lancer dans l’investissement immobilier. Voici quelques-unes des plus populaires.

 

Plateformes d’investissement immobilier en ligne

Il y a beaucoup d’innovation en ce moment, avec des dizaines de plateformes en ligne qui vous permettent d’investir dans l’immobilier. La plupart d’entre elles sont considérées comme des plateformes immobilières à financement participatif, où vous investissez directement dans des propriétés aux côtés d’autres investisseurs.

L’une des plus grandes plateformes de crowdfunding immobilier est Fundrise, où vous pouvez commencer avec seulement 10 €.

Fundrise vous permet d’investir dans l’immobilier par le biais de fonds appelés eREITs.

Il existe une grande variété d’eREITs parmi lesquels vous pouvez choisir. Certains visent des objectifs d’investissement spécifiques, tels que le revenu ou la croissance, tandis que d’autres ciblent une zone géographique spécifique (par exemple, la côte ouest).

Arrived Homes est une autre plateforme d’investissement immobilier à faible minimum. Alors que Fundrise investit dans des projets de plus grande envergure (souvent plusieurs millions de €), Arrived Homes est une plateforme d’investissement de type crowdsourcing pour les maisons individuelles.

Avec un investissement minimum de 10 €, c’est un endroit idéal pour quelqu’un qui cherche à apprendre les tenants et aboutissants de l’immobilier résidentiel. Au lieu d’investir dans un fonds et de laisser les gestionnaires de portefeuille répartir votre investissement, Arrived Homes vous permet d’évaluer et d’investir directement dans des propriétés individuelles.

 

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FPI, FNB et fonds communs de placement négociés en bourse

Les FPI, les fonds communs de placement immobilier et les FNB offrent tous des moyens simples et peu coûteux de se lancer dans l’investissement immobilier.

  • Les FPI sont des sociétés individuelles qui génèrent des revenus en investissant directement dans des propriétés.
  • Les fonds communs immobiliers sont des fonds qui investissent dans des FPI, des actions immobilières ou des indices immobiliers.
  • Les FNB sont semblables aux fonds communs de placement immobilier, sauf qu’ils peuvent être achetés et vendus à tout moment, alors que les fonds communs de placement ne sont évalués (et ne peuvent donc être vendus) qu’à la fin de chaque journée de négociation.

Ce que ces méthodes ont en commun, c’est que dans chaque cas, vous achetez un titre qui consiste en un panier de propriétés. Cela ressemble à un investissement dans un fonds commun de placement en actions, sauf qu’au lieu d’actions individuelles, vous achetez des parts d’un fonds qui investit dans différents types de biens immobiliers.

Comme pour les fonds communs de placement en actions, il existe des FPI, des fonds communs immobiliers et des FNB pour différents objectifs et types d’investissement. Si le REIT de Vanguard (mentionné ci-dessus) a pour objectif général de suivre le secteur immobilier (ce qu’il fait en investissant dans des REIT individuels), il existe d’autres REIT qui ciblent les propriétés commerciales génératrices de revenus ou une région spécifique du pays.

L’un des avantages des FPI cotées en bourse, par rapport à l’investissement sur une plateforme de crowdsourcing comme Fundrise, est la liquidité. Les actions d’une FPI cotée en bourse peuvent être facilement vendues sur le marché libre lorsque vous avez besoin de liquidités, alors que de nombreuses plateformes mentionnées ici imposent des restrictions sur le moment et la manière dont vous pouvez vendre votre investissement.

Bien que la cotation en bourse permette une plus grande liquidité, le prix de la plupart des FPI a tendance à suivre l’ensemble du marché boursier.

Ainsi, en cas de forte baisse du marché, les FPI ont tendance à baisser également. Il existe des sociétés de placement immobilier privées, mais elles exigent généralement des montants minimums plus élevés et ne sont accessibles qu’aux investisseurs accrédités.

 

Louez votre maison, votre chambre ou votre espace de stockage

Si vous possédez actuellement des biens immobiliers, comme une maison ou une résidence secondaire, il est plus facile que jamais de les transformer en biens d’investissement.

Parmi les options possibles, citons :

  • Airbnb. Générez des revenus en louant votre maison, votre appartement ou même une pièce unique dans votre maison.

La location d’un bien existant par le biais d’Airbnb est le moyen idéal de commencer pour quelqu’un qui souhaite se lancer dans l’investissement immobilier locatif de vacances.

Louer votre maison ou votre appartement pour un week-end par mois vous permet de comprendre le fonctionnement de ces plateformes, puis, lorsque le moment sera venu de posséder votre propre propriété de vacances, vous serez mieux équipé pour évaluer le revenu potentiel – sans oublier que vous aurez une expérience précieuse dans le travail avec les locataires.

Achetez une propriété à bas prix

Bien que nous ayons discuté des moyens les plus économiques d’investir dans l’immobilier, il est possible de posséder des propriétés sans avoir à investir des dizaines de milliers d’euros.

Seul un acompte de 3,5 % est nécessaire pour un prêt. Les propriétés multifamiliales sont admissibles aux prêts FHA. Vous pouvez donc prévoir de vivre dans une unité tout en louant l’autre ou les autres.

Il s’agit d’une stratégie souvent appelée « house hacking ».

Bien sûr, cela augmente aussi considérablement votre risque, car si la propriété perd de sa valeur, vous pourriez devoir plus que ce qu’elle vaut.

 

Associez-vous à des investisseurs immobiliers existants

Travailler pour des personnes intelligentes et accomplies n’est jamais une mauvaise chose. Dans le monde de l’investissement immobilier, une bonne stratégie pour apprendre l’art est de trouver quelqu’un qui a fait ce que vous cherchez à faire et de travailler pour lui.

Vous pouvez offrir de la valeur à cette personne en trouvant vos propres affaires et en les présentant à l’investisseur, ce que l’on appelle souvent le bird dogging.

La vente en gros de biens immobiliers est une autre option, dans laquelle vous vous associez à un investisseur – tel qu’un rénovateur ou un  » flipper  » – qui achètera la propriété et s’occupera des rénovations et du processus de vente. La commission d’intermédiaire peut atteindre un montant à cinq chiffres pour les grossistes. Avec le bon mentor, cela peut être un excellent moyen d’apprendre le métier tout en gagnant de l’argent.

 

Erreurs courantes des nouveaux investisseurs immobiliers

Pour garantir votre réussite, voyons ce que vous devez éviter en tant que nouvel investisseur immobilier.

 

S’endetter trop lourdement

Si vous êtes un acheteur, ce qui fait qu’une propriété est souvent sous-évaluée – et donc un bon investissement – c’est le fait que le vendeur est beaucoup trop endetté et qu’il n’a aucun moyen de couvrir ses coûts à part la vente. Souvent, il est même contraint de vendre à cause de ce fardeau de dettes.

En tant qu’investisseur immobilier potentiel, vous ne voulez jamais vous retrouver dans la position d’être obligé de vendre.

Beaucoup de gens se lancent dans l’investissement immobilier avec l’idée qu’il faut emprunter de l’argent pour en gagner, mais la vérité est qu’il est souvent préférable de ne pas emprunter d’argent (ou d’emprunter le moins possible), surtout quand on est inexpérimenté.

 

 

Ne pas avoir assez d’argent en banque

Si investir quelques centaines d’euros dans une plateforme comme Fundrise, Arrived Homes ou des FPI est un excellent moyen de démarrer, il s’agit d’investissements à long terme. Et avec des investissements à long terme, vous ne devriez pas les faire s’il y a une forte probabilité que vous ayez besoin d’argent à court terme.

C’est pourquoi vous devez disposer d’un fonds d’urgence bien garni avant de vous lancer dans ces solutions moins coûteuses.

Si vous investissez vous-même dans des biens immobiliers, les risques d’erreur sont beaucoup plus nombreux. Des réparations sont nécessaires, les bons locataires peuvent être difficiles à trouver, et même dans ce cas, il n’est pas toujours facile de percevoir le loyer.

L’immobilier n’est pas un secteur où l’on peut travailler avec des marges minces, car beaucoup de choses peuvent et vont mal tourner. Lorsque cela se produit, le fait d’être à court de liquidités peut vous obliger à vendre à un moment inopportun (ou à vous endetter), ce qui peut entraîner des pertes importantes.

 

Ne pas faire confiance aux chiffres

Beaucoup de débutants veulent agir en fonction de leur instinct. Le bien parfait se libère et, bien que les chiffres indiquent que le bien est surévalué ou qu’il ne produira pas de revenus, ils pensent toujours que c’est le bon prix sur la base de ce qu’ils savent du marché local.

Voici quelques règles empiriques d’investissement immobilier qui ont résisté à l’épreuve du temps :

  1. Gagnez 2 %. Achetez des propriétés locatives qui génèrent un revenu mensuel d’au moins 2 % du prix d’achat – par exemple, une maison de 100 000 € peut être louée pour 2 000 € par mois.
  2. Prévoyez des coûts de 50 %. Prévoyez que les frais d’exploitation – comme l’entretien, l’assurance, les services publics et les taxes – représenteront 50 % du revenu brut de la propriété.
  3. Ne dépensez pas plus de 70 %. Une règle essentielle pour les flippers est de ne pas dépenser plus de 70 % du prix de vente escompté de la maison, y compris le prix et le coût des rénovations.

 

Investir dans l’immobilier avec peu d’argent : Conclusion

Après avoir effectué vos recherches et élaboré un plan d’action, il est temps de l’exécuter.

Quel que soit le montant dont vous disposez pour investir dans l’immobilier, la meilleure façon de commencer est de commencer petit et avec peu de risques – que ce soit par le biais d’un marché de crowdsourcing ou directement sur le marché local.

Quel que soit le montant que vous avez à investir, il est important de se rappeler que l’immobilier est un jeu à long terme où la patience et les bonnes connaissances sont essentielles.